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1가구 1주택의 양도소득 비과세 혜택 (Principal Residence Exemption)에 대해서

주거주지란 보통 자신이나 배우자, 혹은 자녀가 소유하고 거주하는 주거용 자산을 뜻합니다. 주택, 콘도, 별장, 이동 주택, 트레일러 등이 해당되며 꼭 캐나다에 자리하고 있는 거주지가 아니어도 해당됩니다. 1가구 1주택 양도소득 비과세는 주거주지를 매각시 그에 관한 양도소득세를 면제해주는 혜택입니다. 하지만 소유하고 있는 집이 있다고만 해서 자동적으로 비과세 혜택을 받을 수는 없습니다. 그렇기 때문에 주거주지를 팔때 몇가지 규정이 적용된다는 점을 미리 인식하는게 좋습니다. 예를 들어 건설 업자나 집 보수자가 자신이 건설하거나 보수한 집에 짧은 시간 동안만 거주하는 패턴을 보이며 매각시 이익을 낼 경우 다른 사업과 동일하게 이익에 관한 세금을 납부해야만 합니다. 


 
1.주거주지 지정
주택은 캐나다 거주자 (resident)인 자신, 배우자, 혹은 미혼 자녀가 거주한 해를 주거주지로 지정할 수 있습니다. 같은 시기에는 한 거주지만 주거주지로 지정할 수 있으며, 자신이 거주했던 모든 시기를 주거지로 지정하지 못할 경우, 그 일부에 관한 양도소득세를 지불해야 할 수 있습니다. 예를들어 한 가구가 두 거주지 (주택과 별장)를 소유하고 있을 경우, 이 두가지 거주지중 한 거주지만 한 해의 주거주지로 지정될 수 있습니다. 1982년 전에는 각 배우자가 공동 소유가 아닌 거주지를 주거주지를 지정할수 있었지만, 그 후로는 각 가구당 한 주거주지를 지정하도록 제정되었습니다.  

 


2. 용도변경/ 임대 주택
 거주지의 용도가 변화되어 상업용이나 임대용으로 변할 경우 간주 매매가 되어 바로 재취득되는 것으로 여겨져 양도소득이 발생될 수 있습니다. 하지만 이 같은 양도 소득 또한 주거주지 비과세 혜택으로 면제될 수 있습니다. 또한 양도 소득세를 거주지가 실질적으로 매각될때까지 연기할 수도 있습니다.
 이사를 나가서 자신이나 가족 일원이 거주하지 않고 집을 임대 놓을 경우, 4년을 추가적으로 주거주지로 지정할 수 있습니다. 대신 납세자는 캐나다 거주자로 남아있어야 하며, 이 시기에는 다른 집을 주거주지로 지정 할 수 없게 됩니다. 임대 소득은 지출비용을 제한 후 소득으로 보고해야 하며 그에 따른 세금을 납부해야 합니다. 이 시기동안 감가상각 (CCA)은 소득에서 제할수 없습니다.  이 같은 혜택을 받기 위해서는 Subsection 45.2 Election을 용도변경된 해의 소득세 신고서와 함께 제출해야 합니다.
 예: 1996년부터 거주했던 주택을 2006년 6월 1일날 임대로 내놓았고 2012년에 매각할때까지 계속 임대되었다. 납세자는 임대를 내놓은 2006년에 Subsection 45.2 Election을 신고했고 2006년부터 2012년까지 감가상각 (CCA)은 제하지 않았다. 

Subsection 45.2 Election을 신고하지 않았을 경우:
- 2006년 간주 매매가 된것으로 여겨지지만, 양도소득은 주거주지 비과세 혜택으로 면제가 됨
- 2012년에 주택이 처분되면서, 2006년부터 늘어난 집값에 관한 양도소득이 발생되며 주거주지 비과세 혜택이 적용되지 않음으로 양도소득세를 납부하게 됨

하지만 Subsection 45.2 Election이 신고됬기 때문에:
- 용도변경이 2006년에 발생되지 않은것으로 간주되어 간주 매매가 발생되지 않음
- 2012년에 주택이 처분되면서, 1996부터 인상된 집값이 양도소득으로 잡힘. 대신 주거주지 비과세 혜택을 통해 총 소유 기간
17년 중 16년이 면제됨 (1996-2006년까지 11년, 기본 면제 1년, Subsection 45.2 Election을 통해 추가 4년).

 


3. 전출로 인한 이사
 전출로 인해 부득이하게 이사를 해야 할 경우 아래 항목에 모두 해당이 되면4년 이상 주거주지로 지정을 할 수 있습니다.
1) 고용인은 납세자의 친인척이 아님
2) 기존 거주지는 이사가는 거주지보다 40km 더 직장에서 떨어져 있어야 함
3) 동일한 고용인과의 근로계약기간 동안 거주지에 지속적으로 살아야 하거나, 계약 만료된 해의 다음 과세 연도까지 거주를 해야 함

 4. 부분적 임대
 주거주지의 한 부분을 임대로 내놓을 경우, 그 부분만을 용도변경 한것으로 간주됩니다. 만일 아래와 같은 상황이 모두 적용될 경우 임대한 부분에 관한 양도소득을 신고하지 않아도 됩니다. 그렇지 않으면 임대 놓은 부분을 매각시 혹은 임대를 끝낼 당시 (간주 매매 발생), 양도소득을 보고 해야합니다.
1)  집 전체와 비교할 때 작은 공간을 임대놓을 경우
2) 임대 목적으로 구조 변화 및 보수를 하지 않은 경우
3) 감가상각을 하지 않은 경우
 

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